フラット35金利、2025年12月は1.97%に上昇――長期金利高騰と2026年の展望

東京 ― 住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利型住宅ローン「フラット35」の2025年12月の適用金利が前月比で上昇し、借入期間21～35年、融資率9割以下、新機構団信付きの最頻金利は年1.97%となった。前月の1.90%から0.07ポイントの上昇で、長期金利の上昇圧力を受けた形だ。住宅購入を検討する家計にとって、金利動向は返済計画を左右する重要な要素となっており、2026年の金利見通しにも関心が集まっている。

長期金利の上昇が金利を押し上げ

フラット35の金利は、主に新発10年物国債利回りと住宅金融支援機構が発行する機構債の表面利率に連動する。11月の新発10年物国債利回りは1.79%から1.812%へと上昇し、同月20日に発表された機構債の表面利率も2.30%に急伸した。これらの要因が重なり、12月の金利は当初予測の1.90～1.95%を上回る1.97%で確定した。機構側は「激変緩和」の措置を講じたものの、上昇幅を完全には抑えきれなかった。

借入期間20年以下の場合、最頻金利は1.58%で、こちらも前月比0.07ポイント上昇している。融資率が9割を超える場合は、21～35年で2.08%、20年以下で1.68%となり、いずれも前月から0.07ポイント上昇した。

直近3カ月の金利推移を見ると、2025年9月と10月はともに1.89%で推移し、11月に1.90%へ小幅上昇した後、12月に1.97%へと跳ね上がった。この急伸は市場参加者の間でも予想外との声が上がっており、長期金利の変動に対する警戒感が高まっている。

返済負担への影響は

金利上昇は、借入者の月々の返済額に直接影響する。例えば、借入額3000万円、返済期間35年の場合、金利が1.90%から1.95%に上昇すると、月々の返済額は約764円増加する試算がある。今回の0.07ポイント上昇では、さらに負担が増す計算だ。

全期間固定金利型のフラット35は、借入時に金利が確定し、将来の金利上昇リスクを回避できる点が最大の特徴だ。変動金利型ローンが短期的には低金利を提示する一方、将来の金利上昇で返済額が膨らむリスクを抱えるのとは対照的である。現在の経済環境では、日本銀行の金融政策が長期金利に与える影響が大きく、政策金利の引き上げが実施されれば、変動金利型の借入者にとっても負担増は避けられない。

2026年の金利予測と不確実性

2026年の金利動向については、複数の上昇要因が指摘されている。政府の2025年度補正予算案に伴う国債増発観測が市場で警戒されているほか、機構債のローンチスプレッド(発行時の上乗せ金利)拡大の懸念も残る。こうした環境下では、フラット35の金利にも上昇圧力がかかる可能性が高い。

ただし、過去の傾向を見ると、急騰局面でも金利の変動幅は0.00～0.05ポイント以内に収まるケースが多い。例えば、2025年10月には前月比0.23ポイントの下落があったが、その後は安定した動きを見せていた。こうした緩和措置を踏まえると、2026年1月の金利は1.97%前後か、最大でも0.05ポイント程度の上昇にとどまるとの見方もある。

しかし、長期金利は国内外の経済情勢や日銀の政策判断に大きく左右されるため、確実な予測は困難だ。日銀が次回の金融政策決定会合で緩和姿勢を修正すれば、フラット35の金利にも即座に反映される可能性がある。市場関係者は「短期的な金利上昇リスクは避けられないが、中長期的な見通しは不透明」と慎重な姿勢を示している。

省エネ性能向上で金利優遇も

フラット35には、省エネ性能や耐震性などの基準を満たした住宅に対し、金利を引き下げる「フラット35S」という制度がある。金利Aプランでは、新築住宅で断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6などの高い省エネ基準を満たす必要があるが、適用されれば当初5年間の金利が年1.00%引き下げられる。この場合、実質金利は0.97%まで低下し、初期の返済負担を大幅に軽減できる。

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)との組み合わせも効果的だ。控除により所得税や住民税が軽減されるため、実質的な金利負担はさらに下がる。また、国や地方自治体が提供する省エネ改修補助金や地域定住促進補助金などを活用すれば、初期費用の圧縮も可能だ。ただし、これらの制度には申請期限や着工日の要件があり、事前の確認と計画的な手続きが不可欠である。

民間ローンとの比較

フラット35の金利水準は、民間銀行が提供する変動金利型や当初固定金利型と比較すると、必ずしも最安とは限らない。2025年12月時点で、一部の銀行は変動金利で0.x%台の優遇を提示しており、短期的な返済負担を最小化したい借入者にとっては魅力的だ。しかし、変動金利型は将来の金利上昇リスクを負うため、長期的な返済計画の安定性では劣る。

一方、フラット35は全期間固定金利であり、返済終了まで金利変動のリスクがない。団体信用生命保険(団信)の加入条件や繰上返済手数料、保証料などを含めた総費用で比較することが重要だ。民間ローンでは団信の条件や手数料体系が金融機関ごとに異なるため、単純な金利比較だけでは判断できない。

借入者へのアドバイス

住宅購入を検討する借入者は、まず自身のライフプランとリスク許容度を明確にすべきだ。将来の金利上昇リスクを避けたい場合は、フラット35の全期間固定金利が適している。一方、当初数年の返済負担を最優先する場合は、民間の当初優遇型ローンも選択肢となる。

金利だけでなく、住宅ローン控除や補助金を含めた実質負担を試算することが肝要だ。フラット35の公式シミュレーションツールや金融機関のウェブサイトを活用し、複数のシナリオで比較検討することを推奨する。また、物件がフラット35の適用条件(省エネ基準や耐震基準など)を満たすか事前に確認する必要がある。2025年度には中古住宅の適用要件に変更があったため、最新の情報を確認することが重要だ。

住宅金融支援機構は、フラット35の金利を毎月見直しており、最新情報は公式サイトで確認できる。金利動向は国内外の経済情勢や日銀の政策に左右されるため、借入のタイミングを見極めることも求められる。専門家は「金利が上昇傾向にある今、早めの行動が有利に働く可能性がある」と指摘している。

2026年の金利がどう推移するかは不透明だが、フラット35は長期的な返済計画を立てる上で有力な選択肢であることに変わりはない。借入者は最新情報を注視しながら、自身に最適なローンを選択することが求められている。