共生バンク「成田」償還遅延が泥沼化、114億円提訴に見る不特法事業の構造的危機

共生バンク「みんなで大家さん 成田」償還遅延の泥沼化：114億円提訴に見る不特法事業の構造的脆弱性

【東京・大阪発 2025年11月29日 共同通信】

高利回りを謳い、個人投資家から巨額の資金を集めていた共生バンクグループの不動産特定共同事業（不特法）ファンド「みんなで大家さん 成田」を巡る問題が、深刻な局面を迎えている。満期を迎えた元本の償還遅延や分配金の滞納が常態化する中、今月に入り、成田プロジェクトの出資者らによる大規模な集団訴訟が大阪地裁に提起された。訴訟額は約114億円に上り、事業の信頼性は根底から揺らいでいる。

この事態は、不動産を小口化して投資する不特法事業における、情報開示の透明性、資金流動性リスク、そして行政監督のあり方に対し、改めて警鐘を鳴らすものとなっている。

償還遅延が常態化、数百億円規模の流動性危機が顕在化

共生バンクグループは、2024年6月に東京都と大阪府から不動産特定共同事業法違反を理由とする30日間の業務停止命令を受けている。この処分は、契約前書面の不備、重要事項説明の不十分さ、資金管理の不透明性などが主な理由であった。

しかし、行政処分から1年以上が経過した2025年11月現在も、投資家への資金返還の目途は立っていない。投資家からの口コミや報告によれば、解約や償還を希望した場合、資金の返却までに半年から1年以上の長期を要する可能性が高く、実際に満期を迎えても元本が償還されず、1年以上待たされている事例も報告されている。

この背景にあるのは、集めた資金の流動性危機である。行政処分後に解約希望が集中し、総額で数百億円規模に及ぶ流動性リスクが顕在化。運営側は不動産資産の売却や担保提供による資金調達を進めていると表明しているが、2025年8月頃に再開を目指すとされていた分配金の支払いも遅延が続いており、投資家の資金回収に対する不安は払拭されていない。

「みんなで大家さん 成田」を蝕む借地権問題と情報開示の不備

特に問題の核心にあるのが、「みんなで大家さん シリーズ成田」が抱える構造的なリスクである。この大規模な土地開発案件は、高利回り（約7%）を謳い文句としてきたが、開発用地の約4割が成田国際空港株式会社（NAA）からの借地に依存していることが判明している。

最大の懸念材料は、この借地契約の延長が難航していることだ。この契約リスクは、プロジェクトの継続性と収益性に直接的な影響を及ぼし、投資家に直接波及する可能性が高い。

さらに深刻なのは、情報開示の不透明さである。投資家向け資料や重要事項説明書において、借地権の存在や契約リスクが十分に説明されていなかったとの指摘が相次いでいる。一部では、重要事項説明書に「借地権は存在しません」との記載があったケースも確認されており、これは不動産特定共同事業法における説明義務違反の疑いを強めている。高利回りという魅力的な条件だけで投資判断を促し、こうした不確実性を慎重に見極める機会を投資家から奪った形だ。

成田案件は現在、造成工事の遅延も報告されており、物件の稼働率はまだ十分に高いとは言えない。高利回り実現の根拠とされた収益性の評価についても、計画の不透明さと流動性リスクの顕在化により、安定的とは言い難い実態にある。

投資家保護の限界と規制当局の責任

2025年11月に提訴された約114億円の集団訴訟は、共生バンクグループに対する法的責任追及の動きを本格化させた。これは、事業の正当性自体に疑念を抱かせるものであり、今後の裁判の行方は、不特法ファンド市場全体に大きな影響を与えるだろう。

専門家からは、共生バンク関連のトラブルが、国土交通省（不特法）、金融庁（金融商品取引法との関連）、地方自治体（行政処分）など複数の規制当局が関わる「縦割り行政の弊害」を露呈したとの指摘が上がっている。投資家保護の責任が曖昧になりやすい構造的欠陥が存在し、行政処分後も資金繰り問題や説明義務違反が継続した背景には、ガバナンスの欠如だけでなく、監督体制の不徹底があった可能性も否定できない。

結論：信頼回復への道筋と投資家への警鐘

共生バンクグループは、創業以来の元本割れ実績がないことや、優先劣後出資の仕組みによる安全性を強調する。しかし、出資法により元本保証は禁じられており、現在の「みんなで大家さん 成田」が直面する流動性危機は、従来の安全神話を完全に崩壊させた。

投資家は、目先の高利回りに惑わされることなく、情報開示の透明性、特に成田案件の借地権問題の解決状況や資金回収の見通しを総合的に評価することが求められる。事業者側のガバナンス強化と、金融犯罪対策やマネーロンダリング防止の観点を含めた、行政による厳格な監督体制の再構築が、不特法に基づく不動産投資市場の信頼回復に向けた急務となっている。