【衝撃予測】三菱UFJ変動金利、2026年1%超えか？住宅ローン戦略の最終警告
ニュース要約: 日銀の利上げ加速により、「金利のある世界」が到来し、住宅ローン市場は転換期を迎えている。三菱UFJ銀行の変動金利は現在0.6%台だが、専門家は2026年度に1.27%を超える可能性を指摘。固定金利は既に3%台に高騰しており、借り手は125%ルールによる元本加算リスクを避け、早急な固定金利への切り替え戦略が求められている。
【深度解説】「金利のある世界」の衝撃：三菱UFJ銀行変動金利、2026年に1%台突入か？
日銀の利上げ加速で住宅ローン戦略の転換期
（2025年11月29日 日本経済新聞/共同通信社）
日本銀行がマイナス金利政策を解除し、「金利のある世界」への転換を本格化させて以降、国内の住宅ローン市場は歴史的な転換期を迎えている。特に、低金利の恩恵を最も受けてきた三菱UFJ銀行変動金利を含む主要銀行の変動型住宅ローン金利に、明確な上昇圧力がかかり始めた。
2025年11月現在、三菱UFJ銀行の変動金利は新規借入者向けに年0.670%からという水準を維持しているものの、基準金利はすでに引き上げられている。日銀が2025年1月24日の金融政策決定会合で政策金利を0.5%程度に引き上げたことを受け、同行は同年4月1日より変動金利の基準金利を見直す対応を取った。この動きは、長年続いた超低金利時代が終焉を迎え、借り手側が金利上昇リスクを真剣に考慮すべき段階に入ったことを示唆している。
基準金利見直しと固定金利の高騰
三菱UFJ銀行の変動金利は、店頭表示金利（基準金利）から優遇幅を差し引いて適用される仕組みだが、この基準金利は2025年4月以降の上昇傾向が鮮明だ。
一方で、長期金利に連動する固定金利の上昇はさらに顕著である。同行の全期間固定金利（31～35年）は現在、年2.98%から年3.06%という水準に達しており、これは約17年ぶりの高水準だ。変動金利と固定金利の金利差が拡大する中、借り手は「低金利の変動金利でリスクを取るか、高金利でも安定した固定金利を選ぶか」という厳しい選択を迫られている。
専門家が予測する2026年の変動金利シナリオ
現在の市場環境を鑑みると、三菱UFJ銀行変動金利が今後も低水準を維持し続ける可能性は極めて低い。複数のエコノミストや金融機関は、日銀が物価上昇の持続性を確認する中で、2026年にかけて政策金利をさらに引き上げ、1.0%程度に到達すると予測している。
この政策金利の動向に連動し、住宅ローン金利も上昇する見通しだ。みずほリサーチ＆テクノロジーズなどの予測では、2026年度には変動金利が年1.27%を超えるシナリオが提示されており、現在の0.6%台から大幅な上昇となる可能性が高い。
三菱UFJ銀行はこれまで、基準金利を引き上げながらも、優遇幅を拡大することで適用金利を一時的に据え置く対応も見せてきた。しかし、日銀の追加利上げが現実となれば、優遇幅の調整だけでは吸収しきれず、適用金利そのものが上昇することは避けられないと専門家は指摘する。
「125%ルール」の落とし穴：リスクヘッジの重要性
変動金利を利用する借り手には、返済額の急激な増加を抑えるための「5年ルール」と「125%ルール」が存在する。
三菱UFJ銀行変動金利にも適用されるこのルールは、金利が上昇しても毎月返済額が増えるのは5年後であり、増加幅も前回の125%までという上限を設けている。一見、借り手を保護する仕組みに見えるが、注意が必要だ。
金利が上がり続けた場合、毎月返済額の上限を超えた利息分は未払いのまま元本に組み込まれる（元本加算リスク）。この結果、返済期間終了時に多額の残債が残る「再再々ローン」の事態に陥る可能性も否定できない。
MUFGが提供する柔軟な切り替えオプションの活用
金利上昇局面において、変動金利の利用者が取るべき有効なリスクヘッジ策は、固定金利への切り替えだ。
三菱UFJ銀行は、借入期間中いつでも固定金利への切り替えが可能な柔軟なオプションを提供している。現在の低金利を最大限に享受しつつ、市場の動向を注視し、将来的な金利上昇リスクが高まった時点で、全期間固定金利や固定期間選択型金利に切り替える戦略が極めて重要となる。
現在の住宅ローン選択は、単なる金利比較ではなく、将来の政策動向と自身の返済能力を総合的に判断する、高度なリスク管理を求められている。借り手は、固定金利が3%台に達した現状と、変動金利が1%を超える可能性を常に念頭に置き、安定した生活設計のために早急な対策を講じる必要がある。