住宅ローン減税「延長」決定へ、厳格化と優遇の綱引き：2026年度改正の焦点

「住宅ローン減税」延長へ、厳格化と優遇の綱引き 2026年度税制改正、所得制限・借入限度額の見直しが焦点

【東京】 2025年12月2日（共同通信、朝日新聞提携）

住宅取得者の税負担を軽減する「住宅ローン減税」の時限措置が2025年末で期限を迎えるにあたり、政府・与党は2026年度税制改正において、制度の延長を正式に決定する方針を固めた。急速な住宅価格の高騰が続く中、住宅市場を下支えし、特に子育て世帯や若年層の住宅取得を後押しする狙いがある。しかし、財政負担の増大に対する懸念から、延長と引き換えに、減税対象とする所得や借入額の上限を厳格化する議論が並行して進んでおり、年末の与党税制調査会における最終調整が最大の焦点となっている。

延長方針は確定、焦点は「中身」の厳格化

現行の住宅ローン減税は、控除率0.7％、控除期間原則13年（中古住宅等は10年）を基本としており、この優遇措置が2026年度以降も継続される見込みだ。国土交通省は制度の廃止は市場冷え込みを招くとして、継続を強く要望。与党内でも、住宅購入意欲の維持が経済政策上不可欠であるとの認識で一致している。

有力視されている延長期間は、**2年間（令和8年4月1日入居分から令和10年3月31日まで）**の時限措置として継続する案だ。これにより、住宅取得を検討している層は、当面の間、税制面での恩恵を見越した資金計画を立てることが可能となる。

一方で、制度の適用範囲を巡る厳格化の動きが顕著だ。現状、減税の恩恵を受けている高所得者層への優遇を抑制し、財源を確保するため、以下の二点が見直しの主要なターゲットとなっている。

1. 所得制限の強化: 現行の「合計所得2,000万円以下」という条件が、さらに引き下げられる可能性が議論されている。所得水準に応じた減税のメリハリをつけることで、真に支援が必要な層への集中を図る狙いがある。
2. 借入限度額の引き下げ: 減税対象となる住宅ローン残高の上限額（一般住宅で2,000万円など）について、一般住宅や非認定住宅を中心に上限額が縮小される可能性が浮上している。

子育て・高性能住宅への誘導を強化

厳格化の議論が進む一方で、政府は少子化対策と環境性能向上への誘導を目的として、特定の層や住宅に対する優遇措置を継続・強化する方針だ。

特に、子育て世帯や若者夫婦世帯に対しては、引き続き借入限度額の特例措置が適用される見込みだ。長期優良住宅やZEH水準省エネ住宅などの「認定住宅」を取得する場合、借入限度額が最大5,000万円（一般住宅の2倍以上）に設定される優遇は維持され、高性能住宅の普及を後押しする。

また、都心部でのコンパクトな住居取得を促すため、床面積要件の緩和措置も延長される方向だ。現行では、合計所得1,000万円以下の新築住宅取得者に限り、床面積が40㎡以上50㎡未満でも住宅ローン減税の対象となっている。この措置の継続は、マンションなどの小規模住宅を検討する若年層の住宅ローン戦略に大きな影響を与える。

購入者が取るべき対策：省エネ基準の確認が必須に

住宅ローン減税 延長は決定的な情勢だが、適用条件の複雑化が進んでいる。特に2026年以降の入居を目指す購入者にとって、改正後の制度を念頭に置いた計画が不可欠となる。

専門家は、今後の住宅ローン減税の恩恵を最大限に受けるためには、「住宅の省エネ基準適合」が事実上の必須条件になると指摘する。2024年以降、省エネ基準を満たさない新築住宅は原則として減税対象から除外されており、今後の改正では、認定住宅やZEH水準の住宅を購入しない限り、借入限度額や控除期間で大きな差がつく構造が明確化される。

金融機関関係者は、「住宅ローンを組む段階で、物件の性能や購入者の所得水準を細かく確認し、改正後の所得制限や借入限度額の適用範囲を把握する必要がある。特に、2025年内に契約を急ぐべきか、あるいは2026年の新制度を待つべきか、税理士や金融のプロフェッショナルとの相談が欠かせない」と警鐘を鳴らす。

財政負担と市場活性化のバランス

住宅ローン減税は、住宅購入者にとって最も大きな税制優遇策の一つであり、その動向は住宅市場全体の行方を左右する。政府・与党は、市場の安定化と若年層への支援を維持したい一方で、制度が抱える巨額な財政負担の是正も避けて通れない課題だ。

年末の税制改正大綱策定に向けた与党協議では、住宅ローン減税 延長を巡る所得制限や借入限度額の具体的な数値設定が、激しい攻防の末に決定される見通しだ。財政健全化と国民の住宅取得支援という二つの目標をいかに両立させるか、政府の最終判断が注目されている。（了）