不動産投資商品「みんなで大家さん」分配金遅延が深刻化、投資家1000人超が弁護士相談へ

2025年10月以降、計27商品で支払い遅延　行政処分後の信頼回復に暗雲

不動産特定共同事業法に基づく投資商品「みんなで大家さん」シリーズを運営する都市綜研インベストファンド株式会社(大阪市)で、分配金の支払い遅延が深刻化している。2025年10月以降、27商品で遅延が発生し、投資家1000人超が弁護士への相談に踏み切る事態となっている。同社は2024年6月に東京都と大阪府から業務停止を含む行政処分を受けており、投資家保護の観点から今後の動向が注目される。

成田プロジェクト頓挫が引き金に

遅延の中心となっているのは「みんなで大家さん成田1号~18号」シリーズだ。成田国際空港に隣接する約22ヘクタールの土地で商業施設「GATEWAY NARITA」を開発する計画で、約3万8000人の投資家から総額約2000億円を集めていた。想定利回りは年7%と高水準を誇り、同社の主力商品として位置づけられていた。

しかし、2025年11月末、成田国際空港会社(NAA)が用地の賃貸借契約を更新しないことを決定。「造成工事の遂行能力を確認できなかった」との理由で、開発計画は事実上の白紙となった。現地は「ほぼ更地のまま」で、進捗率は2~3%程度にとどまっているという。工期は既に3回延期されており、資金面を含む総合的な判断でNAAが契約継続を断念した形だ。

財務状況の悪化が鮮明に

都市綜研インベストファンドの2025年3月期決算では、総資産3204億円に対し負債が3098億円に達し、うち出資金は約2000億円を占める。手元現金は約140億円規模だが、1年以内に必要な分配金100億円と人件費等38億円を合わせると、資金不足のリスクが浮かび上がる。

同社は600億円相当の不動産売却を資金調達策として示唆しているが、具体的な進捗は明らかになっていない。2024年6月の行政処分後、解約が相次いだことも財務状況の悪化に拍車をかけている。

過去の実績と現在のギャップ

「みんなで大家さん」シリーズは1999年の設立以来、過去40本以上のファンドで元本割れを起こしていないことを強みとしてきた。想定利回り6~7%という高水準の配当を維持し、不動産クラウドファンディング業界では老舗として知られていた。

実際、2025年7月期と8月期には想定分配率通りの支払いが確認されており、一部の投資家からは「魅力的な利回り」との評価も聞かれる。しかし、10月以降の大規模な遅延により、投資家の間では「過去の実績が将来を保証するわけではない」との認識が広がっている。

行政処分の影響と法令違反

2024年6月、東京都と大阪府は同社の販売子会社「みんなで大家さん販売株式会社」に対し、新規販売・勧誘停止などの業務停止処分を下した。事業プラン変更時の記載不足や、宅地造成工事の構造説明が不十分だったことなど、3件の法令違反が認められた。

不動産特定共同事業法は1995年に施行され、投資家保護を目的として許可事業者のみに運営を認めている。同法では、優先劣後システムによって投資家(優先出資者)の元本安全性を高める仕組みが採用されているが、元本保証は出資法違反となるため明示されていない。今回の処分は、こうした法令遵守体制の不備を浮き彫りにした。

投資家の不安と今後の見通し

2025年11月には、出資者1191人が総額114億円の返還を求めて集団提訴に踏み切った。弁護士相談に訪れる投資家は1000人を超え、SNS上では「魅力的だが怖い」「問い合わせへの対応が遅い」といった声が広がっている。

同社は最低投資額を100万円に設定しており、分散投資がしにくい点も初心者にとってはハードルが高い。運用期間も3~5年と長期に及ぶため、資金拘束リスクを指摘する声も少なくない。

一方、「シリーズ宗右衛門町」など、行政処分や大きな問題が報告されていない案件もあり、商品ごとの状況は大きく異なる。投資家には、個別案件の進捗状況や財務内容を慎重に確認する姿勢が求められている。

業界全体への波及懸念

「みんなで大家さん」の問題は、不動産クラウドファンディング業界全体の信頼性にも影を落としている。他社サービスと比較すると、利回りは7%前後と高水準だが、透明性や安全性の面では許認可を遵守する他社事業者が優位に立つ状況だ。

今後、同社が資産売却などで資金繰りを改善できるか、また監督官庁の指導にどう対応するかが焦点となる。投資家保護の観点から、行政当局のさらなる監視強化も予想される。

不動産投資は本来、中長期的な視点で安定収益を目指すものだ。高利回りの裏に潜むリスクを見極める目が、これまで以上に投資家に求められている。

本記事の情報は2025年12月時点のものです。最新の状況については、大阪府や東京都の公表資料、および都市綜研インベストファンド公式サイトでご確認ください。